Kiedy nadchodzi czas sprzedaży, większość ludzi myśli o nowej farbie i uchwytach do szafek. Ale oto, co się dzieje, gdy rzeczoznawca przychodzi zbadać sprawę: pojawia się lista środków bezpieczeństwa, a jeśli ich nie ma, klienci obniżają ofertę, zanim sprzedawca zdąży wyjaśnić, dlaczego, zakładając, że po prostu jest skąpy.
Zdjęcie z Pexels
Wynika to z faktu, że modernizacje w zakresie bezpieczeństwa nie są równoznaczne z przestrzeganiem przepisów, a raczej dają kupującym do zrozumienia, że właściciel/deweloper szanuje nieruchomość. W czasach, gdy ludzie często martwią się ukrytymi kosztami, wdrożenie środków bezpieczeństwa może decydować o tym, czy szybka sprzedaż zakończy się wielomiesięcznymi targami.
Które alarmy są faktycznie sprawdzane podczas przeglądów bezpieczeństwa?
Każde badanie ocenia urządzenia bezpieczeństwa. Najbardziej oczywiste są czujniki dymu. Większość ludzi ma przynajmniej jeden w domu. Ale najbardziej rzucającym się w oczy elementem jest czujnik tlenku węgla, zwłaszcza jeśli w domu znajdują się urządzenia gazowe.
Zbyt wiele domów ma alarmy CO – albo nie ma ich wcale – a zdecydowanie zbyt wiele ma przeterminowane. Kupujący dostrzega to w swoim badaniu i zaczyna się zastanawiać, co jeszcze nie zostało zrobione pod względem rozwoju i konserwacji. Nie zawsze jest to najlepsza ocena, ale ma wpływ na ofertę.
Jeśli w ich domu znajduje się piec gazowy, kominek gazowy, a nawet zwykła płyta grzewcza, muszą mieć odpowiednią ochronę przed czadem. Kupujący zdają sobie sprawę, że jest to obecnie wymóg, a nie opcja. Wiedzą, że przepisy zmieniły się na lepsze. Wysokiej jakości urządzenie, takie jak alarmy tlenku węgla FireAngel, to o jedną rzecz mniej do oceny przez rzeczoznawcę – i o jedną rzecz mniej do obniżenia ceny sprzedaży.
To samo dotyczy rozmieszczenia. Rzeczoznawca zauważy, czy rzeczy są rozmieszczane chaotycznie i rzadko znajdują się w odpowiednich miejscach, co zapewnia optymalne wykorzystanie. Czujniki tlenku węgla montuje się w pomieszczeniach z urządzeniami spalającymi paliwo. Czujniki dymu muszą odpowiednio obejmować podłogi i sypialnie. Jeśli ktoś ma swoje rzeczy w jednym miejscu dla bezpieczeństwa, zamiast rozstawiać je na chybił trafił w noc przed prezentacją, to robi różnicę.
Dlaczego papierkowa robota ma większy wpływ niż przewidywano
Sprzedawcy popełniają błąd, dokumentując wszystko. Dom może być wyposażony w każdy możliwy alarm, ale jeśli nie ma żadnych oznak jego instalacji lub rozbudowy w zasięgu ich możliwości, kupujący stają się nadęci.
Dotyczy to przechowywania paragonów. Dotyczy to przechowywania instrukcji obsługi. Dotyczy to również posiadania prostego folderu z dokumentacją dat instalacji lub wszelkich testów przeprowadzonych w trakcie. Kiedy prawnicy kupujących przychodzą z prośbą o zgodność z przepisami bezpieczeństwa – a będą to robić – kupujący chce czegoś konkretnego, zamiast mglistych próśb o zapewnienie bezpieczeństwa.
Według agentów nieruchomości, znacznie przyspiesza to proces zakupu nieruchomości. Nikt nie musi do nikogo dzwonić, kiedy coś było ostatnio sprawdzane lub czy alarm nadal działa – wszystko jest już zapisane w dokumentach, czarno na białym.
Certyfikat elektryczny, którego naprawdę chcą nabywcy
Od 2020 roku wynajmujący muszą przedstawić Raport o stanie instalacji elektrycznej przy wynajmie nieruchomości. Właściciele domów kupujących własne nieruchomości nie potrzebują go, ale i tak o niego proszą.
Koszt EICR wynosi od 150 do 300 funtów w zależności od wielkości nieruchomości, jest ważny przez pięć lat, a jeśli ktoś niedawno przeprowadzał w niej jakieś prace, nie ma sensu czekać z wystawieniem nieruchomości na sprzedaż — może to w międzyczasie zapewnić potencjalne zyski, ponieważ kupujący traktują to jako środek ostrożności, aby uniknąć sytuacji, w której w przyszłości stanie się to ich problemem.
Dołączenie EICR potwierdza, że jednostka konsumencka (skrzynka bezpieczników) została sprawdzona, uziemienie/połączenia zostały przetestowane, a wszelkie niebezpieczne obwody zostały uwzględnione. Ostatnią rzeczą, jakiej ktokolwiek by sobie życzył, jest to, żeby ktoś wykorzystał niebezpieczne znaleziska jako argument przeciwko niemu. Większość ludzi o tym nie myśli, ale rzeczoznawca kupującego zasugeruje sprawdzenie, jeśli nie ma aktualnie dostępnego – co tylko wydłuża i tak już długi proces o kilka tygodni.
Jakie zmiany w zakresie bezpieczeństwa rzeczywiście wpłyną na spokój ducha
Drzwi przeciwpożarowe (tak, w liczbie mnogiej) w starszych budynkach to coś, o czym rzeczoznawcy mówią częściej niż kiedyś. Jeśli drzwi znajdują się między kuchnią a korytarzem lub między piętrami, kupujący chcą mieć pewność, że faktycznie zapobiegają rozprzestrzenianiu się ognia, a nie są tylko ładnie wyglądającymi drzwiami.
Nie wszystkie drzwi wymagają wymiany, ale jeśli zamontowano drzwi przeciwpożarowe (co jest powszechne w odnowionych budynkach z epoki), potrzebują one odpowiednich uszczelek i skutecznych samozamykaczy. Drzwi przeciwpożarowe, które są podparte w pozycji otwartej lub mają łuszczące się uszczelki, są nic nie warte – a inspektorzy zauważą ten brak zgodności z przepisami bezpieczeństwa.
Obecnie najczęściej spotykane jest połączenie czujników tlenku węgla i dymu – gdy włącza się jeden czujnik, włączają się wszystkie w całym domu. Nie jest to obowiązkowe w większości domów, ale jest to cecha, która sugeruje odpowiednie modernizacje, a nie doraźną konserwację.
Czego nie warto aktualizować
Istnieją sposoby na poprawę bezpieczeństwa, które nie zmieniają zdania potencjalnych nabywców. Systemy bezpieczeństwa domu są najważniejsze; chyba że chodzi o cenną nieruchomość w okolicy o wysokim ryzyku, kupujący woleliby sami decydować, czy w ogóle chcą mieć taki system. Sprawia to, że sprzedający czują się, jakby narzucali im jakąś pasywno-agresywną postawę w okolicy, gdzie przestępczość może być bardziej powszechna – ale to jedyne miejsce, w którym powinno się o tym pamiętać, a nie sam dom.
To samo dotyczy nadmiernie skomplikowanych, inteligentnych funkcji bezpieczeństwa; kupujący często postrzegają je jako komplikacje, których obsługi i rozwiązywania problemów będą musieli się nauczyć — nawet jeśli system jest doskonały — lub frustrują się, ponieważ są to osoby nieobeznane z technologią, które nigdy wcześniej nie musiały zajmować się środkami bezpieczeństwa bez inteligentnych funkcji.
Ulepszenia, które mają największy sens pod względem czasu
Modernizacja zabezpieczeń ma sens tuż przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż, ale jest tyle pośrednich rozwiązań, że jest ich za wcześnie lub za późno. Zbyt wcześnie oznacza konieczność wymiany baterii lub ponownego przetestowania wszystkiego przed oglądaniem; zbyt późno sprawia, że dokumenty przestają istnieć, gdy kupujący zaczynają się pojawiać od pierwszego dnia.
Zazwyczaj optymalny czas to około dwa miesiące przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. Pozwala to na przygotowanie certyfikatów, złożenie dokumentacji i daje pewność, że wszystko zostanie zrobione prawidłowo.
Odpowiednie aktualizacje pokażą, czy w trakcie procesu pojawiają się jakieś problemy, a sprzedawcy będą mieli czas, aby zapoznać się z sytuacją i zgłosić ją w sposób naturalny podczas oglądania, zamiast zastanawiać się, gdzie umieścić wszystko na kilka dni przed planowaną sprzedażą.
Prawda jest taka, że kupujący są ostrożniejsi niż kiedykolwiek wcześniej. Szukają powodów, dla których nie powinni kupować, a co gorsza, łatwo je znajdują, gdy nie są przestrzegane środki bezpieczeństwa, chyba że są przestrzegane w rozsądnych granicach i odpowiednio udokumentowane. To nie tylko spełnianie przepisów, ale także dowód odpowiedzialnego podejścia do kwestii własności, wykraczającego poza oczekiwania na i tak już konkurencyjnym rynku, w stopniu większym, niż zdają sobie z tego sprawę sprzedawcy.
